住宅維修資金，是業主在購房時交付的一筆專項資金，俗稱房屋“養老金”“醫療保險金”，該資金主要用于住宅共用部位、公共設施設備保修期滿后大修、中修及更新改造的資金。住宅共用部位包括：住宅的承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性停車場車庫、公益性文體設施設備等。
近年來，隨著越來越多的小區出現住宅和公共設施老化現象，一些老舊小區的房屋和公共設施需要維修，但使用維修資金時卻遇到很多困難，有的申請難，有的又使用不規范，如何破解這些難題？
申請使用不易
日前，記者在一些小區采訪時有業主反映，維修資金存在申請難或被物業公司濫用等現象，讓業主很困惑。
如何申請使用維修資金？屬于維修資金使用范圍的，申請人應當提出維修資金使用方案(主要包括維修方案、工程預算、維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內容)，編制維修費用分攤清冊，征求相關受益業主意見，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占人數三分之二以上的業主書面簽字認可，方可申請使用。但在具體實踐中，業主們往往難以達成一致意見。
今年2月，蚌埠市淮上區通成紫都華苑小區的外墻開裂、空鼓、墻皮脫落，存在較大安全隱患，亟待維修。但因業主不愿參與投票，小區無法使用維修資金來維修。同樣，在歙縣香格里拉東苑小區，監控系統出現故障兩三年了，因沒有業主表決，監控系統一直無法更換。
盡管維修資金使用范圍有明確規定，但也有一些物業公司卻存在濫用維修資金現象。比如，共用設施設備本來可以維修的，物業公司卻要更換，引起業主不滿。
“我們小區的電梯壞了，完全可以維修，物業公司卻要用維修資金買新的。維修資金也是我們的錢呀，所以我們不同意。”阜陽市潁州區文錦華庭小區多位業主說，小區四棟三單元有2臺電梯，其中一臺電梯出現故障停運半年多，給業主生活帶來不便。物業公司說要用維修基金購買新電梯更換，他們一致反對。因為樓房建成至今不到10年，為什么這么短的時間就更換新電梯？
在采訪過程中，不少業主表示，小區公用部位和公用設施設備維修、更換，哪些應當從物業費或維修資金中支取、維修資金總額是多少、保值增值情況怎么樣，他們一無所知。“我不知道維修資金有多少，物業公司從來沒公示過。”六安市裕安區安糧御景灣業主梁先生如是說。
管好更要用好
維修基金使用需要什么條件？安徽巨銘律師事務所律師張先金介紹，維修資金屬于業主共有，經業主同意方可使用。
通成紫都華苑小區外墻脫落，嚴重影響業主的人身和財產安全，卻無法申請維修資金，物業公司和部分業主都很無奈。最終，蚌埠市房管部門按照應急使用程序，取消相關業主表決，申請了維修資金，在半個月內，外墻得以維修。
同樣是使用維修資金，歙縣香格里拉東苑小區更換監控系統就沒有這么快捷。服務該小區物業公司宋經理解釋，小區的監控系統使用時間長達10年，現在出現故障不能使用。2021年，他們就向業委會匯報了此事，因業委會主任辭職，沒辦法組織業主表決，無法申請維修資金更換。
“動用維修資金更換電梯，業主確實不愿意。”服務文錦華庭小區的物業公司一位工作人員承認，電梯生產廠家和維保單位說電梯主機壞了，沒辦法維修，需要更換。
記者追問，電梯使用壽命一般10年以上，不到10年就出現故障，難道平時沒有維保，主管部門有沒有說要更換？對方生氣地回答，主管部門沒有明確說更換。
維修資金使用有嚴格要求，有的是不能從維修資金中列支的：如應由建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用；應由供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔的管線和設施設備的維修、養護費用；應由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；應當由物業公司承擔的住宅共有部位、共有設施設備的維修和養護費用。
針對維修資金不透明問題，合肥資深社區問題研究者凌德慶坦言，《住宅專項維修資金管理辦法》規定，資金管理單位應每年向業主公布資金交存、使用、增值收益和結存的總額、發生列支的項目、費用和分攤情況等。但多年以來，這些規定很多地方沒有落實，維修資金有多少，產生了多少增益？小區業主都不清楚。因此，有關部門應推動信息公開，讓業主對維修資金的賬面情況、使用情況全面了解，做到心中有數。
喚醒“沉睡”的維修資金
“維修急”但“表決難”的尷尬局面令政府、物業公司和小區業主束手無策，維修資金申請使用工作陷于停滯。不過，阜陽市走“應急通道”的做法解決了這一難題，此舉也被作為創新案例在全省推廣。
據阜陽市房屋資金和物業管理事務中心負責人介紹，他們制定文件，規定用資金存儲規模產生的超額增值收益，建立統籌資金，專項用于應急維修項目費用。圍繞危及使用房屋安全的八種緊急情形建立應急維修清單，取消業主表決程序，將使用工作全部下移至區級主管部門，拓寬申請使用渠道。
“雖然申請‘零門檻’，但他們將工作重心轉移在加強事中事后監管上。同時，邀請業主代表全程參與資金使用過程，保障業主知情權、參與權， 確保維修資金使用全過程透明、安全、高效、合規。”這位負責人說。
降低申請門檻，取消業主表決程序，此做法是否可行？安徽財經大學法學院老師韓寶認為：危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，申請使用維修資金可以不用業主表決。
“申請使用維修資金雖然不用征得業主同意，但必須告知業主。”韓寶表示，業委會或物業公司應當在小區顯著位置張貼應急維修資金使用情況。同時，政府要對資金使用情況進行監管，確保資金用到實處。
維修資金和增值收益在哪里？ 宣城市宣州區住建局物業物管辦公室有關人員介紹，維修資金一般由房管部門管理。近年來，他們區維修資金歸集總量不斷增大，他們將資金存儲到三四家銀行，降低了風險。為了最大限度提高資金收益，他們通過公開招標，選擇存款利率高的銀行存儲。“我們區每年產生約4000萬元的增值收益額，下一步將部分增值收益放到小區，由業主按規定直接使用。”
住宅專項維修資金，讓老舊房屋“老有所依”。各地政府應積極推動業主啟用維修資金，不再讓這筆資金“睡大覺”。同時，各地也應做好監管工作，將這筆資金用到刀刃上，做到合法合規，公開透明。唯如此，才能讓業主身有所居、心有所安。
上一篇：前三季度全省新開工裝配式建筑占比超四成
下一篇：大氣污染防治重點城市調整為82個
